Какие самовольные постройки можно узаконить, а какие придется снести
Все, что касается незаконных строений на дачах, привычно воспринимается гражданами как хаос, кавардак и неразбериха, — на это по-прежнему жалуются нам собственники строений.
Минстрой не смог внести ясности, решив не торопиться с изменениями и оставить упрощенку, которая не решает никаких проблем. Росреестр старается использовать всевозможные предлоги, чтобы отказать в легализации, потому что при отсутствии ясно сформулированных законодательных документов и правоприменительной практики боится брать всю ответственность на себя.
Хотелось бы видеть предложения депутатов Госдумы относительно самовольных построек, разработанными совместно с правоведами-экспертами. Пока дачники не доверяют государству, боятся с ним сотрудничать, их основная боль — сложность признания незаконными строений, нарушающих зарегистрированные границы. Те, кто откусил себе чужую территорию, успешно сопротивляются.
Незаконными стоит признавать строения, представляющие реальную опасность для людей из-за нарушения строительных норм.
Пока длится история с продлением дачной амнистии и упрощением регистрации, нет конца и края судебным разбирательствам. Некоторые люди всю жизнь судятся на даче вместо того, чтобы на ней отдыхать. Все эти перегибы связаны с незнанием закона и нежеланием законодателей работать и вникать в детали.
Конкретные истории увязают корнями в уже относительно далеком прошлом. Например, известно, что ради строительства федеральной трассы отбирают дачи и родовые усадьбы, а собственники судятся долгими годами. Кого-то уже стерли с лица земли, а где-то все на своих местах до сих пор.
Мы продолжаем начатый в прошлом году разговор о том, что выход есть, даже если вашу постройку признали незаконной
Выход есть, это правда. Можно привести свою постройку в должный вид и оформить таким образом, что не признать ее вашей будет невозможно. Если она будет соответствовать букве закона, убирать ее, переносить или разбирать не понадобится.
На то, чтобы привести строение в должный вид, вам будет выделено время.
В 2018 году летом был принят закон, по которому — и это самое главное — снести вашу постройку просто так нельзя, только по решению суда. Одновременно суд же будет оценивать возможность легализации самовольной постройки. И это хорошая новость, потому что больше не будет «ночи длинных ковшей» — так назвали массовый московский снос 2016 года — по решению органов местного самоуправления.
Определение самовольной постройки
Без согласования и разрешения
Дом или иной вид недвижимости, построенный без необходимых по закону согласования и разрешения, называется самовольной постройкой.
Нарушение норм
Объект недвижимости мог быть построен с нарушением градостроительных и строительных норм и правил или без.
Назначение
Нарушение может касаться назначения застройки земельного участка или самой земли, которая не была предоставлена собственнику законном образом.
Актуальные ограничения
Если такое положение дел актуально на момент начала строительства и продолжает действовать в период выявления самостроя, то постройка незаконна.
Если на момент начала строительства ограничений для постройки не было, то ее нельзя признать самовольной.
Незнание работает на собственника
Это тот случай, когда незнание об ограничениях работает на владельца: постройку не признают незаконной, если это так.
Итак, самовольные постройки — это
Самовольные постройки — это строения, которые были возведены без разрешений, плана и межевания земельного участка. Территория застройки значения не имеет: это может быть участок под ИЖС или муниципальная собственность на «пустыре». Проще говоря, если ограничения были, но их не учли, и строение было создано — это самострой (ГК, ст. 222 «Самовольная постройка»).
Не самовольные постройки
Не является самовольной постройкой здание, сооружение, возведенные или созданные с нарушением установленных ограничений использования участка, если собственник объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений.
Узаконить VS сносить. Обзор ВС РФ
В ситуации слабости законодательного органа Верховный суд РФ взял на себя ликбез и обнародовал интересный документ — обзор судебной практики по спорам, связанным с самовольным строительством. ВС отметил, что его обзор сделан «в целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами дел, связанных с самовольным строительством». На сказанное ВС будут ориентироваться суды в дальнейшем при решении вопросов, связанных с постройками, которые требуется узаконить или снести.
Верховный суд традиционно уделяет такое внимание тем категориям дел, которых в наших судах много и которые важны для социума. Проще говоря, вопросы по таким делам возникают у всех, но при этом буквально одинаковую ситуацию в разных регионах страны судьи могут рассматривать по-разному. А это вызывают острую и болезненную реакцию.
Самые частые иски — о сносе незаконно построенного здания об узаконивании постройки без документов. Одиозные случаи о многочисленных многоэтажных домах, возведенных на паре соток для дачи на одну семью, у всех на слуху. Квартиры в таких муравейниках продают быстро и дешево, а продавцы исчезают с деньгами. Жильцы квартир без документов годами безуспешно пытаются узаконить дом.
Самовольная дача или сарай
Применению не подлежат
Во-первых, ВС заявил, что к объекту, не являющемуся недвижимостью, положения статьи 222 Гражданского кодекса «применению не подлежат». Уточним, что эта статья так и называется — «Самовольная постройка». В ней объясняется всё: какая она бывает, у кого есть права узаконить самовольное здание и кто может требовать его сноса. ВС уточнил: вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, разрешается с учетом его характеристик и на основании положений закона.
Кто имеет право стать истцом
Второе. Верховный суд сказал, что право на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки имеет не только собственник или «иной законный владелец соответствующего земельного участка», но и граждане, права и законные интересы которых нарушены сохранением подобной самовольной постройки.
Могут жаловаться в суд и граждане, например, собственники смежных участков, жизни и здоровью которых угрожает сохранение здания.
Незнание норм права не повод отказать в иске
Третья важная деталь разъяснения ВС: суд не вправе отказать в иске «ввиду неправильного указания истцом норм права». Неважно, насколько грамотно человек сформулировал свою просьбу, из-за этого ему не могут отказать в иске.
Незаконная постройка
Четвертое. По мнению ВС, возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком незаконной постройки, если строительство такого объекта идет с соблюдением установленных норм и правил.
Реконструкция без согласия всех жильцов
Пятый момент. Реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, которая уменьшила размер общего имущества «в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной». Например, если жилец владеет двумя квартирами и, убрав один вход, объединил их, отхватив себе кусок общего холла.
Нецелевое использование не синоним незаконного
Очень актуальное разъяснение касается использования не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка. Так вот, использование не по назначению постройки, по мнению ВС, не является основанием для признания ее самовольной.
Процессуальное право и материально-правовой интерес
ВС дал четкий ответ и на вопрос о том, с чего начинать судам при рассмотрении таких исков. При рассмотрении спора о сносе объекта необходимо установить наличие у того, кто требует уничтожения, не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки. Суду необходимо убедиться, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права.
Только суд
И последнее. Решение о сносе самовольной пристройки, являющейся частью многоквартирного дома, не может быть принято органом местного самоуправления. Вопрос подлежит рассмотрению исключительно в судебном порядке.
Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем 12 месяцев. Срок для приведения самовольной постройки в порядок не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.
И все-таки снесут, если
Постройка выполнена на земле в зоне с особыми условиями использования: охраны объектов культурного наследия, объектов электроэнергетики, железных дорог, объектов трубопровода, линий сооружения связи. Всего их 28.
Добросовестный собственник мог не знать о назначении земель, но и тут противоречия не будет: постройку снесут, а ему назначат компенсацию. Однако при этом владелец лишится и земли.
Вопросы, оставшиеся без разъяснений
Ответы на многие из них получены из обзора ВС. Но не на все.
Например, участок земли большой, постройка крохотная, но подлежит сносу. Что тогда будет с землей?
Как будут решаться вопросы с постройками религиозного характера? Например, если они угрожают жизни и здоровью?
Dura lex sed lex — закон суров, но это закон
И мы умеем его убедительно трактовать в каждом конкретном случае. Приходите — разберемся. Как минимум, дадим вам знания во время первой бесплатной консультации и определим перспективы.
