Квартира в ипотеке — кому и как достанется после развода
Купить квартиру в Москве — удовольствие не из дешевых. Обычная практика ипотеки — оформление кредитного договора на 10-20-30 лет. Да, мы женимся на всю жизнь, не планируя развода, но редкий брак в наше время проходит рубежи, равные ипотечным.
Решили развестись — что обычно происходит
Обычно так: один из супругов заинтересован в жилье больше другого. Ведь чаще всего уходят куда-то, к кому-то. И платить свою часть, конечно, ушедшему не с руки. Но и уступать уже оплаченное не хочется. Все как у всех во все времена, позволим себе процитировать классика:
«Люди как люди. Любят деньги, но ведь это всегда было… Человечество любит деньги, из чего бы те ни были сделаны, из кожи ли, из бумаги ли, из бронзы или золота. Ну, легкомысленны… ну, что ж… обыкновенные люди… в общем, напоминают прежних… квартирный вопрос только испортил их…»
Решение в случае, когда разводятся созаемщики
Нормальный способ решения ипотечных проблем в такой ситуации — добровольная продажа квартиры. Для этого бывшим супругам нужно найти покупателя на жилье, затем подать в банк заявление на получение согласия о добровольной реализации имущества. Получив согласие, можно приступить к сделке. Полученные от продажи средства уже можно направить на погашение ипотеки, тогда залоговое обременение с жилья снимается. Если после погашения ипотеки остаются деньги, они делятся между супругами поровну.
Минусы
К минусам такого решения может быть отнесен такой фактор, как налог с продажи. Если владели единственным жильем меньше трех лет, необходимых для минимального исчисления подоходного налога. При этом если за что купили, за то и продали, платить не придется. Но будет обидно, если при этом был сделан хороший ремонт. Его стоимость пропадет.
Траты на риелтора, на оформление сделки — минус.
Обремененную квартиру из-за связанных с ней сложностей просят продать дешевле — это тоже минус.
Все равно вас двое
И снова вступает в силу заблуждение многих брачующихся о том, что это навсегда. Если бы не это, 100% вступающих в брак оформляли бы брачный договор, а проблем при разводе было бы значительно меньше. Ну, если не считать психологических сложностей, которым, кстати, можно было бы уделить больше внимания, оставив закону решать, кому что — кому долги, кому квартира.
Заблуждение номер два при этом часто касается того, на кого оформлена ипотека и жилье. На одного супруга? И договора нет? Ну, тогда добро пожаловать в реальность: всё пополам. Статья 34 СК РФ говорит о том, что платить ипотеку, возвращая кредит, придется двоим. Статья 39 СК РФ при этом уточняет: при разделе ипотечного имущества доли каждого — 50 на 50.
Если взявший ипотеку остался с жильем и долгами, никто ничего не стал делить, то продать такое жилье можно будет только при согласии второго, хоть супружество уже и в прошлом.
Какой здесь выход
Если вы оба вменяемые люди, не хотите сложностей в дальнейшем, заключите нотариально заверенное соглашение о разделе имущества. Например, пропишите там, что жилье и долги остаются у одного из вас. Здесь только одна сложность: нужно согласие банка на такое, если вы меняете собственника и заемщика. Но и это бином Ньютона: просто решается при наличии убедительных доводов. Можно обратиться к адвокату по ипотеке на этом этапе, обычно мы добиваемся того, что вам нужно.
Договориться через суд
Эта опция есть всегда у тех, кто не смог решить все мирным путем. Кстати, перед судом все же попробуйте нашу специальную программу модерации: мы используем психологические наработки и знание законов. Часто удается решить вопрос, собравшись за круглым столом, — каждый со своим представителем от нашей коллегии. Там, где не договорится эмоционально заряженный человек, адвокат сохранит трезвую голову и холодный ум.
Ну а если не удалось решить все и дело дошло до суда, то в пункте 3 статьи 38 СК РФ предусмотрен судебный порядок раздела общего имущества супругов и определения долей в этом имуществе. Согласно пункту 7 cтатьи 38 СК РФ иск o разделе имущества, ипотеки и долгов можно подать в период брака, одновременно c расторжением брака и после расторжения брака в течение тpex лет. Банк-кредитор будет участником процесса.
Здесь будут учтены многие детали, включая доли вложенного каждым из участников. Ну а в целом можно только повторить: все делится поровну. Имущество и долги.
Материнский капитал, дети
Все несколько сложнее, но решается уже отработанным путем, если в ипотечное жилье вложен материнский капитал. Дети могут быть внесены в список долевых участников — имеют на это право после погашения ипотеки. Хотя по-прежнему суд учтет объем собственных средств, вложенных при приобретении жилья родителями, условия брачного договора, если он есть, сумму материнского капитала и размер ипотечного кредита.
Хитрость не пройдет
Квартирный вопрос иногда пытаются решить до брака, схитрив: имущество-то добрачное, а после брака бюджет общий, ипотеку по факту платят двое. Ну а вот и нет: бывший, которому не досталось кусочка жилья, потребует половину суммы ипотеки, которая платилась из общего бюджета в течение прожитых вместе лет.
Потому что dura lex sed lex — закон суров, но это закон.
