Подарить квартиру или завещать

Недвижимость – это дорого. Не каждому человеку по силам купить себе жилье, поэтому вопрос о наследовании – это тот самый квартирный вопрос, который способен кардинально изменить жизнь наследников.

Дарственная или завещание

Этот вопрос обычно связан со страхом наследника перед налоговыми вычетами – о них мы подробно рассказывали на страницах блога. С этой точки зрения дарственная кажется более спокойным вариантом однако воображаемые суммы при составлении завещания сильно преувеличены. Есть способы избежать больших потерь.

Но обычно с вопросом о завещании или дарении связано и желание, чтобы квартира перешла во владение конкретного наследника. Родители могут захотеть подстраховаться на случай, если у них нет желания, чтобы муж/жена их ребенка могли распоряжаться имуществом несовершеннолетних внуков. Случается, что отношения с родными не сложились, и тогда логично желание передать квартиру близкому человеку, но не родственнику. Неуверенность в наследниках, в исполнении собственной воли владельца жилья, безопасность родного человека, собственная безопасность – эти и подобные причины делают необходимостью разобраться в том, какой именно способ подойдет в конкретной ситуации.

Завещание

Без завещания жилье перейдет к наследникам первой очереди. Первая очередь наследников – это самые близкие для наследодателя люди. Родные дети и родители (кровное родство), плюс супруги, усыновленные/приемные дети и родители (роль кровной близости в этом случае играет правовая, социальная и эмоциональная связь).

Завещание дает возможность выразить свою волю, назначив наследником не родственника или выделить кого-то из родственников особым образом. Когда мы говорим о воле, автоматически подразумеваем, что ее может выразить только человек в здравом уме и трезвой памяти. Закон называет такое состояние дееспособностью. В противоположном случае составленный документ не имеет силы. Доказательством вменяемости считается справка из ПНД. Ее может попросить оформить нотариус, если очевидно, что в дальнейшем могут быть споры с другими наследниками, например. Или если не похоже, что наследодатель не находится под давлением, влиянием или другой манипуляцией.

Завещание составляют на случай смерти, где указывается воля умершего по распределению личного движимого и недвижимого имущества. В нем указывают, кому достанется квартира, дача или дом.

Как оформить завещание на квартиру

Форма – только письменная.

Оповещать о том, что и кому завещал, наследодатель не обязан. Нотариус в курсе, но хранит тайну до смерти наследодателя. В документе должны присутствовать параметры квартиры – точный адрес, кадастровый номер, метраж, паспортные данные наследодателя, фамилия, имя и отчество наследника, дата и место заверения.

Завещание можно составить самому, а можно доверить написать текст нотариусу, но подпись обязательна. Пишется оно только от собственника. Нельзя составить завещание на квартиру, которая находится в совместной собственности. Поэтому к завещанию прилагают выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), которая закрепляет законность владения квартирой.

За и против завещания

За

Недвижимость переходит в собственность только после смерти владельца, то есть наследодатель на полных правах живет в своей квартире.

Вспоминаем классика: «Его пример – другим наука». Это про дядю, который «уважать себя заставил». С одной стороны, добрая воля, о которой наследник знает, поможет сохранить прекрасные отношения. С другой – вовсе не обязательно кому-то сообщать о своей воле, если не хочется уподобляться дяде Онегина. У наследодателя есть выбор и возможность сделать ситуацию комфортной для себя.

Из сказанного следует, что, если что-то случится и наследник больше уже не кажется правильным выбором, можно передумать и завещание переписать.

Против

Неудобства и в этом случае коснутся только наследника. Волю покойного могут оспорить другие родственники. К тому же во время судебных разбирательств нельзя жить в квартире. Наследодатель мог не знать или не учесть того, что доли наследства недееспособных родственников обязательны. Их нельзя лишить части наследства. К ним относятся несовершеннолетние дети, инвалиды в опекунстве. Нотариус тут не помощник, он не выделяет доли, так что суд – это частое дело, когда спор касается жилья. Все мы знаем медийные истории, когда у умершего неожиданно оказывается больше детей, чем предполагала законная жена. При наличии свидетельства о рождении такому наследнику могут присудить 50% жилья.

Особая статья – это коммунальные долги. Платить надо ежемесячно, но, если запустить дело, накопятся они быстро и сумма может стать весьма ощутимой. Наследнику стоит оценить, не превышает ли его выгода сумму ущерба вместе с пенями.

Дарственная на квартиру

Дарственная вполне может заменить завещание. При этом обязательно согласие того, кто такой подарок принимает. С точки зрения закона принятый дар – это регистрация смены собственника в Росреестре. Этот пункт характеризует разницу между завещанием, где можно ничего не сообщать и не подписывать согласия, и дарственной.

Дарение – это договор. Естественно, его можно оформить так, чтобы защитить права одной из сторон – владельца квартиры. Лучше предусмотреть человеческий фактор, немало трагических историй вызывает излишняя доверчивость любящих родственников, вера в то, что родная кровь не может продать недвижимость или выселить владельца квартиры оттуда. Может. Иногда неожиданно и неприятно может.

Как оформить дарственную

Договор дарения составляют и заключают.

Сначала даритель и одаряемый составляют условия договора и записывают данные – свои и квартиры. Бланки дарственной не проблема, их можно найти в интернете на любой вкус и цвет: от стандартного до дарения по доверенности. Затем стороны идут в МФЦ или Регистрационную палату и регистрируют факт смены владельца недвижимости.

За и против дарственной

За

Передается только квартира, не долги по ней! Нет нужды думать о налогах, если вы родственник. Процедура проще, чем при завещании.

Против

Если одаряемый не близкий человек, то ему придется платить налог на дар – 13% от кадастровой стоимости жилья. Владелец и одаряемый могут поссориться, а смена принадлежности квартиры произошла. Снова можно оказаться на улице.

У событий могут быть варианты, ведь человек смертен, а иногда и внезапно смертен. Мать подарила квартиру сыну, чтобы избежать раздела совместного имущества между ним и его женой. Однако сын внезапно погиб в аварии. Наследницей первой очереди стала жена. Обратной силы договор не имеет.

Если речь идет о выборе между завещанием и доверием, но вы эмоциональны и доверчивы, обратитесь к адвокату по наследству. Стоит исключить варианты, в которых щедрый и добрый родственник вместо благодарности получит комнату в доме престарелых.

С доживанием

Из криминальных периодов в жизни страны один был ознаменован мошенничеством с «отжатием» недвижимости и мошенничестве, основанном на доверии. И способ оформления при этом был не дарение или наследование, а третий вариант – договор ренты. Речь идет о пожизненном содержании с иждивением в счет недвижимого имущества.

Владелец квартиры передает недвижимость в ренту. Второй участник договора обязан каждый месяц выплачивать бывшему собственнику квартиры указанную сумму до его смерти.

Договор заверяется нотариусом, а размер государственной пошлины равен 0,5% от рыночной стоимости имущества, однако он не должен превышать 20 тысяч рублей.

В случае нарушения условий договора, к примеру, если рента не будет выплачиваться несколько месяцев, договор будет аннулирован, и право собственности остается у прежнего владельца.

Это самый ненадежный вариант из трех, поскольку возможны злоупотребления с обеих сторон.

Dura lex sed lex – закон суров, но это закон. Не стоит дразнить судьбу, если есть возможность сопровождения со стороны проверенного жилищного адвоката, который сразу увидит слабые стороны и поможет выбрать наиболее подходящий вам вариант.